• 규제 일변도에서 공급과 투트랙으로 패러다임 바꿔야

• 정부 36곳 조정대상 발표는 ‘언 발에 오줌 누기’

• 이명박 정부에서 시행된 반값아파트법 발의 예정

• 시세차익 없는 고밀도 개발 필요

• 주택 가격 절반은 거품일 수도

• 서울시장 선거 최대 이슈는 부동산

문재인 대통령이 1월 11일 신년사에서 부동산 문제에 대해 처음 사과했다. “공급 확대에 역점을 두고 빠르게 효과를 볼 수 있는 주택공급 방안을 신속히 마련하겠다”고도 했다. 하지만 공급 확대에는 많은 시간이 걸린다. 문제는 구체안이다. 이제까지와는 다른 정책들이 나오지 않으면 폭발할 수도 있을 만큼 부동산 민심은 악화된 상태다. 심지어 여권에서도 부동산 정책의 실패를 비판하는 목소리가 심심찮게 나오는 상황이다. 

가장 지속적으로 비판의 목소리를 내는 이는 노웅래 더불어민주당 최고위원(마포갑)이다. 4선 의원인 노 최고위원은 1월 7일 신동아에 “규제 일변도 정책으로 부동산값이 폭등했다”며 “올해 안에 부동산 가격이 잡힌다고 단정하기 어렵다”라고 말했다. 

노 최고위원의 발언들은 그동안 정부의 부동산 정책이 놓쳐왔던 지점들을 잘 포착해 왔다. 12월 18일 최고위원회의 모두발언에서도 노 최고위원은 “가격과 대출 규제 일변도가 아니라 시장을 인정하는 정책을 통해 시장 스스로 적정 가격을 찾도록 해야 한다”고 말했다. 부동산 정책의 패러다임 자체를 규제에서 공급 확대로 전환해야 한다는 것이었다. 

“그동안 24번의 부동산 정책이 나왔는데, 정책 발표의 타이밍이 좋지 않았다. 또 금리 규제 등 두더지잡기식으로 뒤쫓는 정책 발표가 아니라 실질적인 공급 방안을 내놓고 주택 가격이 안정화되도록 해야 한다.”

규제 일변도에서 공급과 투트랙으로 패러다임 바꿔야

- 변창흠 신임 국토교통부 장관이 지난해 12월 29일 취임사에서 “도심 내 저렴하고 질 좋은 주택을 충분히 공급할 방안을 설(2월 12일) 명절 전 발표하겠다”고 했다. 기대가 되면서도 과연 얼마나 제대로 된 대책이 나올지 의구심을 갖는 이들이 많다. 

“신임 장관이 부동산 전문가이고, 급한 불을 끄기 위해 들어온 소방수라 기대하고 있다. 하지만 그동안 했던 24번의 규제 일변도 정책으로 부동산값이 폭등했다. 서울 강남뿐 아니라 경기도, 심지어 전국의 조정대상지역까지 올랐다. 36곳의 조정대상지역 선정은 고육지책이긴 하지만 언 발에 오줌누기 대책이다. 전셋값도 오르고, 매물도 사라졌다. 집을 사려는 이들, 전세나 월세를 구하는 이들도 죽을 맛이다. 부동산 문제는 대표적 민생 문제다. 수요는 넘치는데, 공급을 하지 않고 규제 일변도로 가는 것은 한계가 있다. 공급 물량도 지금의 두 배 수준인 15만 호 정도는 돼야 한다고 본다.” 



- 전문가나 시장 반응을 보면 올해도 공급 절벽이 예상되고, 집값 상승과 전세난이 지속될 것이라고 한다. 동의하나. 

“지금 공급 정책을 내놓아도 실제로 공급되기까지는 시차가 3~4년 걸린다. 그 정책만 가지고 부동산 시장을 안정시키는 데는 한계는 있다. 하지만 충분히 공급된다는 사인(신호)을 주면 시장이 잡혀갈 것이다. 수치로만 보면 2012년부터 2017년까지 서울에 매년 9000가구의 공급이 부족했다. 2018년 기준으로 보면 5만4000가구가 부족했다는 계산이 나온다. 실제로 건축허가가 난 것을 보면 작년 분량이 재작년 것의 절반도 되지 않았다. 앞으로도 2~3년간 공급에 한계가 있을 수 있다는 의미다.” 

- 2019년 기준 주택보급률이 전국 평균 104%이고, 서울시는 96%다. 공급을 얼마나 늘려야 하나. 

“적정 주택 공급률은 110%는 넘어야 한다. 지금 경기도나 타 지역에서 서울로 들어오려는 대기 수요가 50만 가구 정도 된다. 공공 공급만으로는 수요를 맞추기 어렵고, 민간 공급이 필요한 상황이다. 그와 관련된 대책도 내놓아야 한다.”

벼락거지·전세난민·부동산블루 시대

- 어떤 대책이 필요한가. 

“값싸고 질 좋은 아파트를 공급해야 실수요자가 살 수 있는 것 아닌가. 반값 아파트 공급이나 거품을 해소하기 위한 분양원가 공개, 후분양제 확대 등의 정책이 필요하다. 집값이 내려가면 다주택자가 보유한 물량도 자연스럽게 시장에 풀릴 것이다. 공급 물량도 시차가 있지만 조금씩 늘어날 것이므로 부동산 가격이 잡히지 않을까 기대하고 있다.” 

- 그때가 언제가 될까. 

“당장 올해 안에 부동산 가격이 잡힌다고 단정할 수는 없을 것이다. 하지만 규제 일변도가 아니라 공공 공급과 민간 공급까지 된다고 하면 시장에 신호를 줘서 당연히 집값이 하락하기 시작할 것이다. 묶여 있는 다주택자들의 집이 매매 시장에 나오고, 공급정책에 따른 주택이나 아파트 신축이 얼마나 빨리 이뤄지느냐가 관건이다.” 

- 집값 급등으로 인한 문제들은 어떤 게 있나. 

“집값이 오르면 현금을 가진 이들만 이익을 본다. 가장 피해를 보는 이들은 무주택 실수요자들이다. 그래서 부동산 양극화 현상이 심화돼 사회적 갈등을 야기한다. 요즘 현금이 없고 자신도 모르게 자산 격차가 벌어진 이들을 ‘벼락거지’라고 부른다. 돈이 없어 은행 대출을 받으려 해도 까다롭고, 집을 사려고 해도 여건에 맞는 매물도 없다 보니 ‘전세난민’이 등장했다. 치솟는 집값으로 인한 우울증인 ‘부동산 블루’라는 말도 생겼다. 결국 무주택·월세·전세 가구가 제일 피해를 본다. 사실 집주인도 실수요자일 경우 당장 집값이 오르면 기분은 좋을지 몰라도 실체가 없는 미실현 이익밖에 없고 세금 부담만 커지게 된다. 시세 차익을 노리는 투기꾼이나 토건업자들만 이익인 것이다.” 

지난해 서울뿐 아니라 전국 집값 상승률이 14년 만에 최고치인 8.35%(전년 대비)를 기록했다. 1월 3일 KB리브온-머니투데이가 전국 성인남녀 6000명 대상으로 한 설문 조사에서 응답자의 66%가 부동산 정책이 잘못됐다고 평가하고, 9%만 잘했다고 했다. 과도한 집값 상승(44%), 시장 자율 질서 훼손(18%) 등이 부정 평가를 내린 주요인이었다.

주거빈곤층 1인당 1억 원씩 1% 금리 대출 제안

- 여권 최고위원으로서 정부의 부동산 정책이 잘못됐다고 지적하는 게 부담되지 않나. 

“부동산 정책이 잘못된 것을 잘못됐다고 하지 않으면 계속 부동산 민심과 반대로 가게 된다. 비판과 반대만 하는 게 아니다. 대안을 제시하고 개선하는 쪽으로는 지속적으로 문제 제기를 하겠다. 문제가 있을 때 그것을 덮거나 감추면 어떻게 문제를 해결하나.” 

- CBS 인터뷰에서 정부의 부동산 정책에 대해 “50점 이상 주기 어렵다”고 발언했다. 

“2020년 정부의 부동산 정책이 그렇다는 것이다. 더욱이 정부가 놓치고 있는 것이 있다. 부동산 정책은 서민 주거안정이나 실수요자를 보호하는 정책이어야 한다. 서울 강남 지역에 사는 사람들, 그곳에 살려는 사람들만을 위한 주택 정책이 돼선 안 된다. 임대아파트만 해도 소득분위로 보면 4~6분위 사람들을 위한 것이었다. 진짜 어려운 사람들, 1~3분위 사람들은 부동산 정책에서 사실상 소외돼 있다. 그들을 위한 정책이 필요하다.” 

- 무주택자에게 1인당 1억 원씩 1% 금리로 대출해 주자는 아이디어를 정부에 제안한 것도 그런 이유인가. 

“1·1·1 지원은 무주택 실수요자들이 내 집을 마련할 수 있는 주거 사다리를 놓아주려는 것이다. 집값 상승으로 대출을 받아도 집을 사기 어려운 이들이 많다. 현재 서울시에서 130만 가구가 월세로 살고 있는데, 이 가운데 15만 가구는 지옥고(지하·옥탑방·고시원)라고 불리는, 최저주거기준에 미달하는 주거빈곤층이다. KDI 조사에 따르면 중위소득(4인 가구 월 소득 470만 원) 대비 주거비 지출은 전세가 6%, 자가가 9.4%, 월세가 16.3%다. 하지만 전세 물량은 계속 줄고 있고, 월세가구는 주거비 지출이 너무 많아 돈을 모으기 어려운 상황이다. 따라서 1인당 1억 원씩 1% 대출을 해줄 경우 월세살이 하는 주거빈곤층의 부담을 덜어주고 내 집 마련의 꿈을 도울 수 있다. 국민주택기금은 1.8%이니 0.8%만 추가로 보전해 주면 된다.”

이명박 정부에서 시행된 반값아파트법 발의 예정

- 반값 아파트 공급 활성화를 위한 특별법을 곧 발의할 예정이라고 들었다. 

“사실 반값아파트특별법은 과거에 있었던 법이다. 2009년에 만들어졌는데, 2014년에 여야 합의로 법을 폐기했다. 그 법에 근거해 2011년 지은 아파트도 아직 남아 있다. 당시 군포시에 공급됐던 반값 아파트는 90%가 미분양됐다. 값이 싸지 않았고, 시세차익을 남길 수 없었기 때문에 별로 인기가 없었다. 그런데 강남에 지은 반값 아파트는 대박이 났다. ‘LH강남브리즈힐’ ‘LH서초5단지’가 토지임대부 시범단지로 84㎡형 기준으로 약 2억 원대에 분양됐다. 싸구려 아파트가 아니라 건축문화대상까지 받을 정도로 잘 지어진 아파트였고, 현재는 13억 원대 시가가 형성돼 있다. 다만 환매형으로 하지 않아서 반값 아파트 취지를 살리지 못했다. 반값 아파트가 이런 ‘로또 아파트’가 되면 오히려 부동산시장을 해하게 된다. 새로 만드는 법은 이런 것을 보완해서 입법할 예정이다.” 

노 최고위원이 제안하는 반값 아파트는 LH나 SH 등 공공이 토지를 보유하고, 건물만 분양하는 것이 핵심이다. 분양 방식은 환매형과 일반형 2가지다. 시세차익을 볼 수 없게 하는 환매형은 강남 등 입지가 좋고 수요가 충분하며 건물만 분양할 때 주변 지역과 시세차가 큰 지역에서 분양한다. 일반형은 서울 외곽 신도시 등 상대적으로 수요가 부족한 곳에서 환매 조건 없이 건물만 분양한다. 

“미분양도 막고, ‘로또 아파트’가 돼 부동산시장을 불안정하게 하는 것도 막을 수 있는 방법이다. 실제로 값싸고 질 좋은 아파트를 주거빈곤층도 이용할 수 있게 하려는 것이다. 반값 아파트가 아파트의 가격 조정자 역할을 해서 주택 가격을 안정시키고, 서민의 주거 안정화에도 도움이 되도록 하려는 취지다.” 

- 실행만 된다면 합리적인 정책 같다. 

“공공분양의 경우 분양원가 공개나 후분양도 일부 하고 있는데, 반값 아파트에도 이를 더 확대한다면 더 확실히 효과를 낼 수 있을 것이다.” 

- 이 특별법에 대해 다른 의원들의 반응은 어떠한가. 

“사실 반값 아파트 정책은 2006년 홍준표 당시 한나라당 대표가 당론으로 내세웠던 것이다. 과거에 실패한 부분을 보완한다면 다른 당에서 시행했던 정책이라고 민주당에서 못 할 이유가 없다. 따라서 현재 민주당 정책위 차원에서도 긍정적으로 검토하고 있다. 변창흠 국토부 장관도 그 내용을 검토하겠다고 했다.” 

- CBS 인터뷰에서 “공급을 늘리기 위해 고밀도 개발이 필요하다”고 주장했다. 구체적으로 어느 지역, 어떤 방식(용적률 등)이 가능한가. 

“서울에도 건축할 땅이 없는 건 아니다. 서울에 수요가 있음에도 경기도에 집을 짓다 보니 부동산값을 잡는 데 효과적이지 않았고, 교통문제 등 부작용을 낳았다. 이제는 정면 돌파를 택해서 3기 신도시뿐 아니라 서울에도 수요자가 원하는 곳에 고밀도 개발을 해야 한다. 현재 서울 지역 아파트는 소형 또는 중대형에 집중돼 중형 아파트가 부족하다. 지하철 차량기지, 물 재생센터(난지, 탄천, 강서, 중랑) 등에도 집을 지을 수 있다. 역세권, 준공업지역, 남는 공공부지 등을 활용해 가격은 중저가, 크기는 20평형(70㎡대)대 준중형, 형태는 중정형(사각형) 등으로 3중 실속형으로 고밀도 개발을 한다면 연 15만 호 이상 공급이 가능할 것이다.” 

- 부동산 가격 급등을 막으려면 서울 강남 등 특정 지역의 희소성이나 쏠림 현상을 해결하는 게 중요하지 않나. 

“그 문제를 해결하기 위해 반값 아파트 분양 유형을 두 가지로 나눈 것이다. 수요자가 원하는 곳이면 서울 강남에도 공급해야 한다. 다만 시세차익이나 불로소득을 취할 수 없도록 해야 한다. 민간 재개발 재건축을 일부 허용하되 은마아파트, 잠실주공5단지아파트 등 재건축 가능성이 있는 아파트들이 개발 이익으로 ‘로또 아파트’가 되는 것을 방지해야 한다. 공공 기여, 이익환수제를 통해 더는 재개발과 재건축이 재산 증식의 수단이 되거나 부동산 가격 폭등을 이끌지 못하도록 하자는 것이다.”

주택 가격 절반은 거품일 수도

- 서울지역 부동산 가격에 거품이 얼마나 끼었다고 생각하나. 

“부동산 가격이 대폭 상승한 것은 맞지만 얼마나 거품이 끼었는지 말하기는 쉽지 않다. 하지만 아파트 외벽을 금으로 도금하지 않고서야 어떻게 국민주택평형이 수십억 원까지 할 수 있겠는가. 분명히 거품이 끼여 있다. 분양원가를 공개한다면 가격이 정말 크게 떨어질 것이다. 지금과 같은 비정상적 주택 가격의 절반 정도는 거품이 아닐까 생각한다. 전체적으로 주택 공급이 확대되고, 반값 아파트도 들어서며, 분양원가가 공개돼 주택 가격이 안정화된다면 명확하게 거품의 정도가 드러날 것이다. 거품이 빠지면 무주택 실수요자들이 충분히 집을 살 수 있는 길이 열릴 것이다.” 

- 여론조사나 전문가들에 따르면 주택시장에 추가로 필요한 정책으로 재개발·재건축 확대, 과도한 세금 완화, 택지개발로 청약 기회 확대, 금리 인상 통한 유동성 축소 등을 꼽고 있다. 

“재개발 재건축은 돈이 안 되는 ‘제로섬 재개발·재건축’이 되게 해야 한다. 과잉 유동성이 부동산 가격에 영향을 미친 것도 사실이다. 그렇다고 신종코로나바이러스 감염증(코로나19)으로 인한 경제위기 국면에서 금리를 인상하면 경기침체를 어떻게 막을 것인가. 가계부채와 이자 부담으로 서민경제가 더 힘들어질 것이다. 세계 주요국도 저금리 기조를 유지하고 있는데, 우리만 금리를 인상할 수도 없다. 무주택 실수요자에 대해서는 대출 규제 및 금리 인하를 통해 피해를 보는 일이 없도록 하는 것이 가장 중요하다.” 

서울시장 선거 최대 이슈는 부동산

- 부동산 문제가 서울시장 보궐선거에는 어떤 영향을 미칠 것으로 보나. 

“서울시장 보궐선거에서 최대 이슈는 부동산 문제가 될 것이다. 실제 여론조사에서도 70% 가까이가 부동산 문제로 힘들다고 하고 있다. 대표적 국민 불만 요소이자 민생 문제다. 코로나19 방역, 백신 확보도 중요한 문제이지만 부동산 문제가 대표적으로 정치를 평가하는 중요한 잣대가 되고 있다. 과열된 집값을 잡지 못하면 보궐선거에서 승기를 잡기가 쉽지 않다. 부동산 문제를 확실히 잡을 수 있도록 정부가 설 전에 대안을 내놓아야 한다. 그 정책 기조에 따라 하나하나 추진할 때 국민의 신뢰를 얻고 결국 선거에서 승리할 수 있다고 본다.” 

노 최고위원은 4선 국회의원이다. 그동안 부동산 관련 상임위원회인 국토교통위에 속한 적은 없다. 하지만 지역구인 서울 마포갑에 부동산 이슈가 많았고 부동산 문제가 전국적인 민생 문제로 떠오르면서 그도 부동산 전문가들과 함께 대안 찾기에 나섰다. 그의 지론은 부동산 문제는 기후변화 문제와 같다는 것이다. 기성세대의 활동으로 야기한 기후변화처럼 “기성세대의 잘못으로 생겨난 부동산 문제로 미래세대의 꿈을 빼앗으면 안 된다”고 했다. 변창흠 장관이 이끄는 부동산 대책팀이 그가 찾은 대안들을 얼마나 받아들일지 주목된다.