• 영원히 임대주택에 살고 싶은 사람은 없다

• 청년들을 ‘월세 소작농’ 만들 텐가

• 자본주의 승자는 부동산을 소유한 쪽

• ‘ 더 좋은 집에 살고 싶다’는 욕망 죄악시 말아야

• 집값 잡으려면 고급주택 공급부터 늘려라

• 도심 슬럼화 막는 ‘슬세권’ 개발

“지방 혁신도시는 짝퉁, 짝퉁 만들면 진품 가치만 올라간다.” 

“일본, 그린벨트 야금야금 풀다가 완전 망한 케이스.” 

“청년들을 ‘월세 소작농’ 만들 텐가.” 

유현준(51) 홍익대 건축도시대학 교수(유현준건축사사무소 대표 건축가)의 말이 독해졌다. 유 교수는 방송 예능 프로그램뿐만 아니라 대중 강연, 저술 활동을 통해 널리 알려진 스타 건축가다. 해박한 인문학적 지식을 바탕으로 현대인이 머무는 공간의 의미를 재해석해 건축 대중화에 기여했다는 평을 듣는다. 그런 그가 요즘 하루가 멀다 하고 발표되는 부동산 정책에 대해 날 선 비판을 서슴지 않는다. 기회가 있을 때마다 “인간의 본능을 이해하지 못하는 정책 입안자들의 착각”을 꼬집는다. 



-‘임대차 3법’ 이후 전세 소멸론이 나오자 윤준병 민주당 의원이 “목돈을 마련하지 못한 저금리 시대 서민들의 입장에서 월세가 전세보다 손쉬운 주택 임차 방법”이라며 월세 제도를 두둔했다. 

“월세가 선진국형이라는 말에 너무 화가 나서 ‘청년들을 월세 소작농으로 만들 텐가’(8월 8일 중앙선데이)라는 칼럼을 썼다. 전세 제도에서는 대출금리가 떨어지면서 갭투자가 성행해 집값 상승을 유도하는 폐단이 있는 건 사실이다. 그렇다고 전세 제도 자체를 없애면 현재 집이 없는 사람들을 월세 소작농으로 만드는 것이다. 은행에서 대출받아 전세금 내면 이자 외에 나가는 돈이 없다. 은행에 그 돈을 갚고 나면 다 내 자산이 된다. 은행 금리 수준으로 월세를 받게 하면 된다고 하는데 그것은 기존에 살던 집 얘기고 이사할 때에는 완전히 새로운 계약을 해야 한다. 일단 월세를 살기 시작하면 평생 내 집을 마련하기 어렵다. 어느 날 갑자기 엄청난 대박이 나기 전까지는.”

월세로 시작하면 결국 뒤처진다

유 교수는 7년간의 미국 생활에서 월세의 덫을 실감했다고 한다. 당시 미국에서 좋은 집이 50만 달러 정도 했는데 계약금 10%만 있으면 모기지 대출을 받아 그 집을 살 수 있었다. 계약금이 없어 월세를 전전하다 보니 월급의 절반이 집세로 나갔고, 7년간 1억 원 가까운 돈을 집세로 냈지만 남은 게 없었다. 반면 같은 시기에 집을 산 유대인 친구는 주택 가격이 계속 올라 상당한 자산을 형성할 수 있었다. 

그는 칼럼에서 “매년 경제성장을 목표로 움직여서 인플레이션이 되는 자본주의 경제에서 부동산을 소유하지 못하면 계속 뒤처진다. 반대로 부동산 자산을 소유하면 경제성장의 열매를 나눌 수 있다”고 썼다. 

-‘월세 소작농’이란 무슨 뜻인가. 

“월세로 사는 것이 소작농의 삶이라면 집을 사서 소유하는 것은 지주가 되는 것이다. 조선시대에는 소수의 양반만 부동산을 소유한 지주였지만 1970~1980년대를 지나면서 대한민국의 중산층도 지주가 될 수 있었다. 다 열심히 아파트 지어서 공급한 덕분이다. 그런데 이제 와서 월세로 전환하라고 한다. 21세기에 다시 소작농을 하라는 것이다. 공공임대주택을 늘린다고 하는데 그 밑에 깔린 의도는 정부가 지주가 돼 국민들을 계속 소작농에 머물게 하겠다는 것 아닌지 의심스럽다. 자본주의 사회에서 돈이 권력이고 부동산이 돈이다. 승자는 부동산을 소유한 쪽이다. 그런데 월세 위주 정책을 펴면 부동산을 소유할 수 있는 사람은 두 그룹뿐이다. 대자본가와 정치집단. 조선시대처럼 되는 것이다. 정부 소유니 국민의 것이라고? 정부가 많은 부동산을 소유하고 있다는 얘기는 정치가들이 국민의 권력을 빼앗아가는 것이다.” 

유 교수는 최근 1, 2인 가구가 늘어나면서 부동산의 새로운 트렌드로 등장한 ‘셰어하우스’에 대해서도 월세 임대사업 이상의 의미가 없다며 부정적인 시각을 드러냈다. 

“셰어하우스는 대자본가가 집합주거를 만들어서 월세를 뜯어내기 위한 수단이다. 셰어하우스 사업에 진출하는 회사 소유주는 대부분 재벌 3세 같은 자본가들이다. 이들이 온 국민을 월세 소작농으로 만들겠다는 것이다. 솔직해지자. 돈이 없으니까 셰어하우스에 들어간다. 자기 부엌에서 요리하고 자기 거실에서 쉬고 싶지 않은 사람이 있을까. 그게 안 되니까 월세 내고 셰어링하라는 것은 계속 소작농으로 살라는 것과 같다. 신분 상승의 기회 자체를 없애는 것이다.”

임대주택 반대하면 탐욕인가

-8·4 대책이 나오자 해당 지역 주민들이 “우리가 호구냐”며 들고일어났다. 지역 이기주의 아닌가. 

“이기주의가 아니라 인간의 본능이다. 용적률이 50% 올라가는 대신 내 집값이 100% 떨어진다면 용납할 수 있겠나. 평당 1억 원은 받을 수 있다고 생각했는데 평당 5000만 원이 된다면 안 하는 게 낫지. 공공재건축 규제를 완화하고 수도권에 13만 호 공급하면 국민들이 환호할 줄 알았나. 부동산 정책을 만드는 사람들의 착각이다. 집이라는 게 주변과의 관계에 의해 가치가 설정되는 것인데 단순히 산술적으로 공급만 늘리면 된다고 생각한 게 잘못이다. 그렇게 공급된 집이 기존 가치를 떨어뜨리는 요인이 된다면 안 하느니만 못하다는 것이다. 

법륜 스님이 욕구의 3단계를 말했다. 생존과 같은 기본적 욕구는 충족돼야 하고, 더 편하게 살고 싶다와 같은 상대적 욕구인 욕망은 절제해야 하며, 지나친 욕구인 탐욕은 버려야 한다. ‘좋은 집에서 살고 싶다’는 두 번째 단계인 욕망이다. 그런데 이것을 세 번째 단계인 탐욕이라 하며 꺾으려 한다. ‘지금으로도 충분한데 왜 더 잘살려고 해, 그건 탐욕이야.’ ‘왜 너만 돈을 벌려고 해, 임대주택도 넣어서 함께 잘살아야지.’ 하지만 욕망은 절제의 대상이지 버려야 할 대상이 아니다. 자본주의는 욕망을 이용한 경쟁을 통해 발달해 온 시스템이다. ‘내 집을 소유하고 싶다’ ‘더 좋은 집에 살고 싶다’와 같은 욕망을 죄악시하지 말아야 한다. 역사상 그 욕망과 싸워서 이긴 적이 없다.” 

-최근 부동산 이슈 때문에 대통령 지지율까지 하락하고 있다. 

“당장 임대주택으로 혜택을 받는다고 생각하는 사람보다 집값 떨어져 피해를 본다고 생각하는 사람이 더 많다는 얘기다. 임대주택 10만 호를 짓는 순간 자기 집값이 떨어진다고 생각하는 쪽이 100만 호라고 보면 된다. 이것을 자꾸 탐욕이라고 하니 ‘임대주택 싫고요, 우리는 그냥 1대 1로 재건축할게요’라고 해버린다. 지난 10년간 되풀이된 이야기다.”

그린벨트의 대안 ‘에지 시티’

-택지 확보를 위해 그린벨트 일부를 해제하는 안도 주민들의 반대에 부딪혔다. 

“포스트 코로나 시대에 그린벨트의 기능은 더 중요해질 것이다. 그린벨트를 풀어 도시를 무분별하게 확장하는 것보다는 도시의 밀도를 높이는 쪽으로 가는 것이 바람직하다. 태릉골프장 주변 주민들이 반대하는 이유가 뭔지 알아야 한다. 두 가지라고 본다. 하나는 앞서 말한 대로 임대주택으로 인한 집값 하락 우려고, 두 번째는 지금까지 내 공원인 줄 알았는데 빼앗긴다는 억울함이다. 적어도 두 번째 문제는 건축적으로 해결할 수 있다. 

예를 들어 그린벨트를 전부 택지로 밀어서 아파트를 지으려 하지 말고 그린벨트 테두리(에지·edge) 부분만 고밀도로 개발하는 것이다. 그린벨트 내 주거를 이곳으로 이전하고 훼손된 부분은 더 완벽하게 녹지로 조성한다. 테두리 폭을 20m 정도로 하면 웬만한 빌딩 한 줄이 들어간다. 건물을 두 줄로 세우면 의미가 없다. 한 줄로 해야 건물에서 시티뷰와 파크뷰가 모두 나온다. 이 건물의 지상은 주상복합으로 짓고, 1층에 상업시설을 넣고, 주변에 공동체가 이용할 수 있는 가로를 만든다. 건물이 병풍처럼 늘어선 것이 아니라 점선으로 개발하면 안쪽 시티에서도 뒤쪽 공원을 볼 수 있다. 그렇게 하면 그린벨트를 많이 훼손하지 않고서도 뉴욕의 센트럴파크처럼 만들 수 있다. 이것을 ‘에지 시티’라고 한다. 

결과적으로 경계부의 부동산 가치가 엄청나게 올라갈 것이다. 대신 주변에 사는 사람들은 제대로 된 녹지와 상업가로를 갖게 된다. 이것이 실현되려면 지구단위계획도 바뀌어야 하고 건폐율, 용적률 방식, 사선 제한, 높이 제한 등 여러 가지 법규가 바뀌어야 한다. 이런 것을 하나도 안 바꾸고 새로 짓겠다고 하니 늘 똑같은 아파트만 만들어지는 것이다.”

고급주택이 더 많아져야 하는 이유

-주택보급률이 100%가 넘었는데도 집값은 계속 오르고 있다. 공급만 늘리면 해결될까. 

“집값이 계속 오르는 이유는 사람들이 살고 싶어 하는 주택이 부족한 데 있다. 주택 수요를 삼각형으로 그리면 맨 아래 무주택자를 위한 임대주택, 중간은 자기 소유의 중산층 주택, 맨 위 꼭짓점 부분에 고급주택이 있다. 임대주택에 사는 사람들은 주택을 소유하고 싶어 하고, 중간층 사람들은 더 좋은 집에 살고 싶어 하는데, 고급주택 공급이 부족하면 수요가 중간층으로 몰려들어 10억 원 하던 집이 13억, 14억으로 뛴다. 그렇게 되면 무주택자가 내 집을 마련하기가 점점 더 어려워지고 이들은 평생 월세로 살아야 한다. 월세 사는 무주택자를 늘리는 것이 주택 정책의 목표가 아니라면 오히려 고급주택의 공급을 늘려야 한다. 영원히 임대주택에 살고 싶은 사람은 없다.” 

유 교수는 주택 공급 정책에서 우선 고려해야 할 점은 인구수가 아니라 가구수라고 말한다. 

“2020년 현재 한국의 1인 가구 비중은 30%, 1인 가구와 2인 가구를 합치면 60%에 육박한다. 이 수치도 파리나 도쿄의 1인 가구 50%에 비하면 낮은 수준이다. 5000만 인구가 모두 4인 가족으로 산다면 집은 1250만 채가 필요하다. 하지만 같은 5000만 인구 중 1인 가구가 30%가 되면 1인 가구를 위해 1500만 채가 필요하다. 2인 가구까지 합치면 3000만 채가 필요하다. 대충 산수를 해보아도 4배가 더 필요하다. 집값이 4배로 올라가는 것도 무리가 아니다.”(칼럼 ‘청년들을 월세 소작농으로 만들 텐가’에서) 

-2년 전 쓴 건축 에세이 ‘어디서 살 것인가’에서 1인 가구가 늘고 있지만 삶의 질은 떨어지고 있다고 지적했다. 

“4인 가족이 30평형대 아파트에 산다고 하면 한 사람이 자신의 방 외에 거실, 부엌을 공유해서 1인당 20평가량의 공간을 사용한다. 반면 1인 가구는 주로 고시원이나 원룸처럼 질 낮은 주거지에 사는데 이들이 사용하는 공간은 8평 남짓이다. 가족과 함께 살 때보다 1인당 사용 공간이 3분의 1로 줄어든다. 친구를 초대할 수도 없고 편히 쉬기도 어렵다. 그래서 비싼 커피 값을 지불하고 카페로 간다. 한국이 아파트 공화국이자 카페 공화국이 된 이유다. 그런데 코로나 사태로 집에서 보내는 시간이 늘어난 만큼 필요한 공간도 늘어났다. 1인 가구라도 12~15평 정도가 필요하다. 앞으로 15평짜리 원룸을 대량 공급해야 한다. 거기에 발코니가 딸려 있고, 걸어서 10분 거리에 공원이 있다면 더욱 좋다.” 

-국토교통부가 비어 있는 도심 상가 등을 개조해서 1~2인 주거용 공공임대주택을 공급하겠다는 계획을 발표했다. 

“서울시도 이미 상업지구에 주상복합 개발을 하겠다고 했다. 온라인 소비가 늘어나고 언택트 비즈니스가 늘어날수록 상업지구에 대한 수요는 줄어든다. 상가 공실이 엄청나게 늘 것이다. 서울은 상업용지가 전체 면적의 30%다. 10년 전부터 근린생활시설 건물의 상층부는 임대가 안 된다. 지금까지는 그곳을 헬스클럽이 채웠는데 코로나 때문에 이 비즈니스도 끝이 났다. 궁극적으로 그곳을 주거지로 활용해야 한다. 단 이곳에 저소득층 다세대·다가구주택을 만들지 말고 고급 주거지로 만들어 새로운 라이프스타일을 제시하면 좋겠다. 뉴욕 맨해튼의 소호처럼 개발이 가능하다. 기본적으로 근린생활시설 건물들은 기둥식 구조여서 내부에 벽이 없다. 한 층을 1인, 2인, 3인 가구에 맞게 가변적으로 디자인할 수 있다. 지금의 아파트보다 더 살기 좋게 만들어서 고급주택의 수요를 이쪽으로 빼면 된다. 성수동에 가면 공장 건물을 개조해 다양한 용도로 쓰는 것처럼 고급 주거지로 만들면 된다. 요즘 말하는 ‘슬세권(슬리퍼 끌고 가는 거리에 기본적인 여가·편의시설이 있는 주거지역)’을 고급 주거지로 만들라는 것이다.” 

-서울 집값을 잡으려 수도 이전 카드까지 나왔다. 

“그린벨트 푸는 것과 같은 논리다. 지금의 관성적인 방식으로 지방을 개발해 봐야 절대로 균형 발전이 이뤄질 수 없다. 성공해 봤자 서울의 짝퉁이다. 결국은 다 서울로 이사 오고 싶어 한다. 혁신도시 만들면서 토지 보상받은 분들이 다 강남에 집 사지 않았나. 진짜 균형 발전을 원한다면 완전히 다른 도시를 만들어야 한다. 서울이 뉴욕이라면 세종시는 샌프란시스코가 돼야 했다. 그런데 결과는 아니었다. 세종시는 브라질 수도 브라질리아 같은 도시가 돼버렸다. 브라질리아는 건축가 오스카 니마이어가 총괄해 만든 계획도시인데 도시 전체를 비행기 모양으로 디자인했다고 하지만 전혀 보행 친화적이지 않고 살고 싶은 도시와는 거리가 멀다. 인구 이동에도 도움이 안 됐다.” 

-여당 대표가 집값 문제를 짚다 “서울은 천박한 도시”라고 한 발언이 논란이 됐다. 건축가로서 서울을 재디자인할 권한이 주어진다면 무엇부터 하고 싶은가. 

“도심 지하에 자율주행 물류 터널을 뚫겠다. 하수도를 까는 것과 같다. 이 터널을 통해 로봇 택배도 가능하다. 온라인 주문이 늘면서 배달 전쟁을 치르고 있는데 드론은 소음 등 여러 가지 문제로 대안이 되기 어렵다. 지하 물류 터널과 같은 인프라를 구축하는 것이 다음 세대 도시의 모습이라고 본다. 두 번째는 도심 고밀화다. 고밀도란 표현을 무조건 많이 짓는 것으로 오해할 수 있으니까 가구수를 늘리는 개발이라고 하자. 똑같은 연면적이라 하더라도 현재 30평짜리 집 두 채가 있다면 재건축할 때 30평짜리 한 채, 15평짜리 두 채 지으면 가구수가 1.5개가 늘어난다. 신축 아파트 짓지 않고도 가구수를 늘릴 수 있다.”
 
유현준 교수는 다작에 다변이다. 최근작 ‘공간을 만든 공간’에서 “서로 다른 생각들이 충돌하고 융합하려면 많은 사람이 좁은 공간에 모여서 살아야 한다. 도시는 그런 환경을 제공해 준다. 도시는 문명 발전의 ‘필요조건’이다”라고 했다. 생각의 충돌과 융합을 만들어내고 창조의 터전이 된 도시, 창조의 플랫폼인 도시를 어떻게 만들어서 다음 세대에게 넘겨줄 것인가. 

“나는 공간으로 사람의 관계를 이해한다. 공간을 잘 구성하면 더 좋은, 더 화목한 사회를 만들 수 있다고 생각한다. 그것이 내 믿음이다. 제대로 설계된 공간 구조는 더 화목하게 만들어준다. 그것이 사람과 사람의 관계든, 사람과 사회의 관계든, 사람과 자연의 관계든. 그런데 우리는 공간 구조를 바꾸지 않고 그 안에서 양만 늘리려 한다. 그런다고 문제가 해결되지 않는다. 내가 말이 많아지는 이유다.”