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건설 분야 1위 애널리스트 출신 채상욱 “신규 공급량 부족해 서울 집값 당장 안 떨어진다”

  • 송화선 기자 spring@donga.com

건설 분야 1위 애널리스트 출신 채상욱 “신규 공급량 부족해 서울 집값 당장 안 떨어진다”

  • ● 8·4 부동산 대책 골자는 민간 재건축 규제 유지
    ● 주택 신규 공급량, 시장 기대 못 미쳐
    ● 7·10 대책 구현한 부동산세법으로 다주택자 세부담 급증
    ● 내년 6월 앞두고 법인 매물 시장에 나올 것
    ● 올 서울 신규 분양 10년 새 최다, 4년 후에도 전세난 없다
    ● “실수요자는 언제든 집 사는 게 유리”
홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관(가운데)과 김현미 국토교통부 장관(왼쪽), 서정협 서울시장 권한대행이 8월 4
일 정부서울청사에서 ‘서울권역 등 수도권 주택 공급 확대 방안’을 발표하고 있다. [최혁중 동아일보 기자]

홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관(가운데)과 김현미 국토교통부 장관(왼쪽), 서정협 서울시장 권한대행이 8월 4 일 정부서울청사에서 ‘서울권역 등 수도권 주택 공급 확대 방안’을 발표하고 있다. [최혁중 동아일보 기자]

8월 4일 정부가 서울 등 수도권에 주택 13만호 이상을 신규 공급한다고 발표했다. 같은 날 종합부동산세와 양도소득세 강화 내용이 담긴 부동산 세법 개정안이 국회 본회의를 통과했다. 이런 변화가 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠까. 채상욱(42) 전 하나금융투자 연구위원에게 물었다. 

채 전 연구위원은 건설 및 부동산분야 애널리스트로 대중적 명성을 얻은 인물이다. 주택 가격 하락 의견이 지배적이던 2013년, 대세 상승 전환을 예측해 주목받았다. 부동산 정책 분석을 바탕으로 시장 상황을 예측하는 데 강점이 있다는 평을 듣는다. 7월 말 퇴사 후 유튜브 채널을 운영하며 스타트업 창업을 준비하고 있는 그와 이야기를 나눴다.

정부, “민간 재건축 규제 완화 없다” 재확인

- 7월 10일 정부가 부동산세제 강화를 골자로 하는 부동산 대책을 발표했다. 이후 공급 대책을 추가로 내놓겠다고 했고, 결과물을 8월 4일 공개했다. 어떻게 평가하나. 

“공급량 관점에서 보면 기대에 못 미쳤다. 이미 정부가 서울 및 수도권에 신규 주택 77만호 공급 계획을 밝힌 상태다. 이번에 물량을 추가해 100만호를 채우지 않을까 생각했는데 뚜껑을 열어 보니 ‘13만호+α’에 그쳤다. 그 가운데 5만호는 공공참여형 재건축을 통해 공급할 방침이라고 한다. 이해관계자가 많은 사업이라 정부 계획대로 공급이 이뤄질지 불투명하다. 이를 제외하면 확실한 신규 공급 물량은 ‘8만호+α’라고 할 수 있다.” 

- 과열된 부동산 시장을 안정화하기엔 역부족이라고 보나. 

“양으로 보면 그렇다. 그런데 이번 대책에서 주목할 것은 공급량이 아니다. 정부가 민간 재건축 규제 의지를 재확인한 게 중요하다. 최근 한동안 서울 재건축 시장이 들썩였다. 주택 공급 확대 차원에서 정부가 규제를 완화할 거라는 기대감이 있었다. 이번 발표를 통해 그럴 일이 없을 거라는 게 분명해졌다. 정부는 민간 재건축을 계속 묶어두면서 다른 한편으로 공공 재건축이라는 새로운 카드를 꺼내들었다. SH(서울주택도시공사) 등 공공기관이 재건축사업을 진행하면 현재 최대 250% 수준인 용적률을 300~500%까지 늘려준다. 건물 층수도 기존 35층에서 50층까지 높일 수 있다. 단, 그 결과로 추가된 주택 물량 대부분은 정부가 돌려받는다. 최대 70%를 환수해 공공임대, 공공분양 등으로 시장에 공급할 방침이다.” 

- 이번 발표를 통해 정부가 시장에 ‘민간 재건축 규제 완화는 결코 없다’는 메시지를 전했다는 건가. 

“그렇다. 그 결과 민간 재건축 단지를 중심으로 한 서울 부동산 가격 불안 요인은 사라졌다고 본다.” 




‘7·10 대책’ 담은 부동산 세법이 부동산 시장에 미칠 영향

- 반면 정부가 내놓은 공공 재건축 정책이 계획대로 추진될지는 미지수라고 했는데, 그건 어떤 이유에선가. 

“현재 서울에는 조합설립 인가를 받지 않은 초기 단계 재건축 추진 아파트 단지가 93개 있다. 주택 수로 따지면 26만호쯤 된다. 이들 상당수가 현재 재건축조합설립을 추진하고 있다. 6·17 부동산 대책에는 ‘수도권 투기과열지구 내 재건축 단지 조합원은 2년 실거주해야 분양권을 받을 수 있다’는 내용이 있다. 올해 안에 조합을 설립해야 이 규제를 적용받지 않는다. 정부는 지금 서둘러 재건축조합을 만들려는 아파트 가운데 20% 정도는 공공 재건축을 선택할 거라고 봤다. 공공 재건축을 통한 신규 주택 공급 목표 ‘5만 가구’는 이렇게 계산한 것이다. 관건은 해당 아파트 소유자들이 민간 재건축을 포기할 것이냐다. 그들의 동의를 구하지 못하면 공공 재건축을 통한 신규 공급량은 0이 될 수 있다.” 

- 그럴 경우 ‘주택 신규 공급을 통한 부동산 가격 안정’이라는 정책 방향에 차질이 생기는 것 아닌가. 

“정부가 밝힌 5만호 안팎 물량이 정책 성패에 영향을 줄 수준은 아닌 것 같다. 앞서 이번 대책의 중심은 ‘부동산 공급’보다 ‘재건축 시장 안정화’라고 설명했다. 물량은 전체적으로 봐도 부동산 시장에 큰 영향을 미칠 만한 수준이 아니다.” 

- 그렇다면 이번 대책이 서울 부동산 값을 잡는 데는 그다지 효과를 발휘할 수 없을 거라는 뜻인가. 

“정부가 8·4 대책을 발표한 날, 부동산 세법 개정안이 국회 본회의를 통과했다. 부동산 시장에 직접적으로 영향을 미치는 건 이쪽일 거라고 본다. 7·10 부동산 대책을 통해 정부가 발표한 다주택자의 취득세·보유세·양도세 강화가 현실이 됐기 때문이다.” 

- 좀 더 구체적으로 설명한다면. 

“그동안 우리나라는 주택 관련 실효세율이 매우 낮았다. 집을 사서 수익을 남겨도 세금을 많이 안 냈다. 자연스레 돈이 부동산 시장에 몰렸다. 7·10 대책의 골자는 주택 취득과 보유, 양도 등 각 단계에 부과하는 세금을 늘려 주택 투자의 기대수익을 낮추는 것이다. 

취득세부터 보자. 우리나라 일반 부동산은 취득세율이 4%다. 주택의 경우 특례가 있다. 6억 원 이하는 1%, 9억 원 초과는 3%다. 7·10 대책에서 이 부분을 손봤다. 1주택자한테는 계속 특례를 적용한다. 반면 2주택자 취득세율은 8%, 3주택 이상부터는 12%다. 법인의 경우 1주택부터 무조건 세율 12%다.” 

- 그 외 시장에 영향을 미칠 내용이 있나. 

“보유세율에도 변화를 줬다. 공시가격 6억 원 초과 주택 보유자에게 부과하는 종합부동산세(종부세) 세율을 높였다. 이제 주택을 세 채 이상 보유하거나 조정대상지역에 주택 두 채를 가진 사람은 과세표준 구간별로 1.2~6.0% 종부세율을 적용받는다. 과거 0.6~3.2%의 두 배 수준이다. 법인 보유 주택에는 모두 종부세 최고세율(6%)을 적용한다. 이제 법인을 설립해 부동산을 사도 세금을 감면받을 수 없는 셈이다. 

부동산 신탁도 세금 회피 수단이 안 된다. 과거엔 부동산을 신탁하면 수탁자(신탁회사)가 종부세를 냈다. 이번 세법 개정으로 납세자가 위탁자, 즉 부동산 소유자로 바뀌었다. 이제는 집주인이 꼼짝 없이 보유세를 내야 한다. 종부세 부과 기준은 매년 6월 1일이다. 내년 6월이 다가올수록 종부세 대상자의 고민이 깊어질 것이다.”

“서울 집, 실수요자는 언제든 사라”

채상욱 전 하나금융투자 연구위원. [김도균 객완기자]

채상욱 전 하나금융투자 연구위원. [김도균 객완기자]

- 보유세율이 높아졌지만 양도세 또한 막대해 막상 시장에 나오는 매물은 많지 않을 것이라고 전망하는 사람들이 있다. 

“양도세가 높으면 집 주인이 주택 처분을 망설이게 되는 건 맞다. 장기적으로 주택 가격이 오를 것이라고 보면, 보유세 부담을 감수하고라도 주택을 계속 갖고 가려 할 것이다. 다만 보유세 부담이 전보다 매우 커졌고, 법인설립이나 신탁 등 그동안 존재했던 ‘종부세 빈틈’도 상당부분 막혔다. 이런 상황에서 부동산 소유자가 어떤 선택을 할지 두고 볼 일이다. 

일단은 증여가 많아질 것으로 전망된다. 현행 세법 체계에서 다주택자는 주택 양도시 이익의 최대 80%까지 세금으로 낸다. 반면 증여세율은 최대 50%다. 다주택자가 무주택 자녀나 손자녀에게 증여하는 사례가 늘어날 것이라고 보는 이유다. 법인 소유 부동산은 내년 6월 전에 상당수 시장에 나올 거라고 본다.”
 
- 그 영향으로 부동산 값이 하락할까. 

“향후 매물이 늘어날 것은 분명하다. 하지만 현재 부동산 시장에는 대기수요가 많다. 매물 증가가 바로 가격 하락으로 이어지리라고 전망하기는 어렵다. 앞서 정부가 1주택자에게는 부동산 취득세 특례를 계속 적용한다고 했다. 7·10 대책 안에는 ‘생애최초 특별공급 확대’ 방안도 담겨 있다. 정부가 실수요자의 주택 매수를 전혀 제한하지 않는다는 의미다. 오히려 권장한다. 무주택자, 실수요자가 계속 부동산을 사는 상황에서 주택 가격이 급격하게 하락할 것으로 보이지는 않는다. 변수는 공급이다. 정부가 강력한 의지를 갖고 부동산 시장에 신규 주택을 계속 공급한다면 가격 하락이 나타날 수 있다.” 

- 그러나 8·4 대책을 보면 공급량이 시장 기대에 못 미쳤다? 

“현재로서는 그렇다. 정부가 계속 부동산 안정화에 관심을 기울이는 만큼 더 지켜볼 일이다.” 

- 단도직입적으로 묻겠다. 지금이 집을 살 때인가 아닌가. 

“실수요자라면 살 때다. 반면 다주택자가 아파트 거래로 돈을 벌어보겠다는 생각에 또 집을 사는 건 바보짓이다.” 

- 서울 부동산 값이 최근 몇 년 새 크게 올랐다. 그래도 실수요자는 집을 사는 게 바람직한가. 

“서울 주택 값은 장기적으로 우상향할 것이라고 생각한다. 지금 집을 사서 오랫동안 거주할 사람이라면 단기적인 가격 등락이 무의미하지 않겠나. 요즘 집값이 워낙 많이 올랐으니 ‘좀 기다렸다 집값 떨어지면 사야지’라고 생각하는 분이 있을 수 있다. 이런 분 상당수는 정작 집값이 내려가도 더 내릴까봐 못 사곤 한다. 실수요자라면 집값 바닥을 잡겠다는 욕심은 버리는 게 좋다. 

내 집을 사면 주거문제가 해결된다. 세제를 봐도 1주택자한테는 유리한 면이 많다. ‘10년 후에도 계속 살 내 집을 갖고 싶다’고 생각한다면, 자산 상황과 대출 여력 등을 종합적으로 검토해 가능할 때 집을 사라고 권하고 싶다.”

“전세, 금방 안 없어진다”

정부가 7·10 부동산 대책을 발표한 직후인 7월 12일 서
울 송파구 잠실 트리지움상가 내 부동산 앞에 매물 정보
가 붙어 있다. [안철민 동아일보 기자]

정부가 7·10 부동산 대책을 발표한 직후인 7월 12일 서 울 송파구 잠실 트리지움상가 내 부동산 앞에 매물 정보 가 붙어 있다. [안철민 동아일보 기자]

채 전 연구위원에게 부동산 시장의 또 다른 이슈인 전세 문제에 대해 물었다. 7월 31일 계약갱신청구권과 전월세상한제 등을 담은 주택임대차보호법(임대차법)이 시행됐다. 이 때문에 전세 갱신에 불안을 느끼고 무리해서라도 집을 사야겠다고 생각하는 사람이 나타나는 상황이다. 일각에서는 전세제도가 머잖아 사라질 것이라는 의견도 내놓는다. 이에 대해 채 전 연구위원은 “내 생각은 다르다”고 입을 열었다. 

“현재 서울 주택 거래의 절대 다수가 전세를 낀 이른바 ‘갭투자’ 형태로 이뤄진다. 2017년 10월부터 2018년 12월까지 서울에서 주택을 매수한 사람이 제출한 자금조달계획서를 분석한 결과 약 51%가 갭투자를 한 것으로 나타났다. 강남, 용산 등은 갭투자 비율이 70%에 달했다. 

이들이 전세보증금을 빼서 세입자한테 돌려줄 만한 여력이 있을까. 그렇다면 왜 굳이 갭투자를 했겠나. 6월 현재 서울의 입주 1년 이하 아파트 전세가율은 86% 수준이다. 1억4000만 원만 있으면 나머지를 전세금으로 채워 10억 원짜리 아파트를 살 수 있다는 얘기다. 이런 식의 부동산 매수가 광범위하게 일어나는 상황에서 전세가 사라지는 건 불가능하다.” 

- 각종 조사를 보면 최근 전세 매물이 줄고 가격은 치솟고 있는데. 

“최근 몇 년 간 서울 강남 일대에서 아파트 재건축으로 인한 이사 행렬이 이어졌다. 그 영향으로 전세가격이 폭등한 면이 있다. 여기에 임대차법 시행 전 시장 혼란이 맞물리면서 상승작용이 있었다고 본다. 올 하반기엔 서울 이주 수요가 약 5000세대로 예년보다 적어 전세수급이 안정될 것으로 전망한다. 

또 하나 눈여겨볼 것은 최근 전세 입주를 원하는 사람이 늘고 있다는 점이다. 이제 전세계약을 하면 한 집에서 보유세 부담 없이 최소 4년 간 살 수 있다. 전세보증금반환보증보험을 들면 만기 후 전세보증금을 떼일 염려도 없다. 집을 사는 것보다 전세로 사는 게 낫다는 말까지 나온다. 그 여파로 전세 구하기가 전보다 어렵게 느껴질 수 있겠다.” 

- 4년 단위로 전세가가 크게 뛰어올라 세입자 주거 안정을 해치게 될 거라는 의견에 대해서는 어떻게 생각하나. 

“1989년 임대차법 개정으로 그 전까지 1년이던 전세 계약기간이 2년으로 늘어났다. 당시에도 ‘2년 단위로 전세금이 치솟을 것’이라는 전망이 있었다. 하지만 정작 2년 후 전세금 인상률은 3%에 그쳤다. 나는 이번에도 4년 후 전세금이 급등하지 않을 것 같다. 올해 서울시내 아파트 분양 물량이 6만 호 이상으로, 최근 10년 가운데 가장 많다. 대부분 앞으로 3~4년 후 입주한다. 그때가 되면 공급 확대로 전세가격이 오히려 안정될 개연성이 크다.” 

채 전 연구위원은 “주택을 투자수단으로 생각하지 않는 사람이라면 최근 발표된 각종 정책을 꼼꼼히 살펴보고 전세와 매수 가운데 자신에게 유리한 것을 찾아 선택하면 된다”고 밝혔다. “최근 정부가 ‘고가 다주택 보유자’의 투자이익 환수를 목표로 각종 부동산 정책을 내놓으면서 동시에 실거주자의 주택 매수 지원책도 다수 마련하고 있다”는 이유에서다. 

- 구체적으로 소개할 만한 지원책이 있나. 

“7·10 대책을 통해 생애 최초 주택 구입자를 대상으로 하는 주택 특별공급 물량이 크게 늘었다. 이제 민영주택 분양 때도 이들에 대한 특별공급이 이뤄진다. ‘생애 최초’ 자격이 되는 사람은 청약시장에서 절대적으로 유리한 지위가 됐다. 11월 진행되는 방배6구역 재건축 분양 때부터 이 정책이 적용된다.
 
요즘 주택담보인정비율(LTV) 규제 때문에 은행 대출을 받기 힘들다고 토로하는 분이 많은데, 이 정책 또한 실수요자에게는 여러 예외를 두고 있다. 부부합산 연소득 6000만 원 이하의 무주택 세대주가 5억 원 이하 주택을 구매하면 LTV를 최대 70%까지 적용받는다.” 

채 전 연구위원은 “요즘 정부의 부동산 정책에 대해 많은 얘기가 쏟아져 나오는데, 대부분 조정지역 고가 다주택자가 관심을 가질 만한 내용이다. 그 외 사람은 자기에게 직접적 영향을 미칠 수도 있는 정책 내용을 잘 모르고 지나갈 것 같아 안타깝다”고 말했다. 그가 유튜브 채널을 개설한 건 이런 이유에서라고 한다. 

채 전 연구위원은 제주도 가난한 가정에서 태어나 어린 시절 매년 한 번씩 이사를 다녔다. 청년 시절, 집안 살림에 도움을 주고 싶다는 생각에 안 먹고 안 입으며 모은 종잣돈으로 주식 투자를 했다가 몽땅 날린 경험도 있다. 부동산 전문 애널리스트가 된 뒤엔 20~30대 젊은이들과 매월 한 번씩 모여 책을 읽는 모임을 이끌면서 재테크 상담을 해주곤 했다. 그는 “앞으로 사람들에게 실질적으로 도움이 될 투자 정보를 나누고 싶다”고 밝혔다. 




신동아 2020년 9월호

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