• 강남 부동산 잡는다며 全대한민국 강남化

• ‘두더지 잡기’ 게임 식 정책으로 시장 초토화

• 꼬리가 몸통을 흔드는 ‘미(尾)친 정책’

• 정부가 규제할수록 오른다는 ‘나쁜 神話’ 공고화

• 경제적 약자 고통 더욱 커질 것

“일본처럼 우리도 곧 집값이 폭락한다던 진보 경제학자들의 주장은 다 ‘뻥’이었음을 알게 됐다. 문재인 대통령이 일본처럼 우리도 집값이 곧 폭락할 테니 집을 사지 말고 기다리라고 말했다. 대통령이 참모로부터 과거의 잘못된 신화를 학습했구나, 큰일 나겠다 싶더라.” 

6월 28일 조기숙 이화여대 국제대학원 교수(노무현 정부 대통령국정홍보수석비서관)는 페이스북에 이렇게 썼다. 

“문재인 정부 3년간 21차례 부동산 대책을 발표했지만 ‘땜질식’ 핀셋 규제와 일관성 없는 정책 추진으로 주택 가격이 여전히 흔들리고 있다. 문재인 정부의 부동산 정책은 사실상 실패했다.” 

6월 30일 참여연대는 ‘문재인 정부 부동산 정책 전면 전환 촉구’ 기자 회견문에서 위와 같이 밝혔다. 

최근 범여(汎與) 성향 학자, 시민단체가 집권 4년차 문재인 정부 부동산 정책을 향해 쓴소리를 했다. 노무현 정부에서 대통령홍보수석비서관을 지낸 대표적 친노(親盧·친노무현) 인사 조기숙 교수는 페이스북 글 게재 후 친문(親文·친문재인) 성향 누리꾼들로부터 ‘배신자’라는 질타를 당했다.

‘국토위 껌딱지’ 부동산 정책 전문가

김현아(50) 미래통합당 비상대책위원은 도시계획·부동산 정책 전문가다. 도시계획학 전공으로 박사 학위를 받았다. 서울시정개발연구원(현 서울연구원)을 거쳐 1995년 ‘창립멤버’로 한국건설산업연구원에 몸담아 2016년 건설경제연구실장으로 퇴직할 때까지 21년간 국토건설·도시계획·주거정책 문제에 천착했다. 

2013~2016년 국민경제자문회의 민생경제분과 위원을 거쳐 2016년 20대 총선에서 새누리당(현 미래통합당) 비례대표로 국회의원에 당선됐다. 20대 국회 ‘유일’ 부동산 정책 전문가다. 국회 국토교통위원회 전체회의에 결석하지 않은 것으로 유명하다. 소속 정당이 정치적 이유로 국회 일정을 보이콧할 때도 ‘나홀로’ 회의에 참석할 만큼 민생 정책을 중시했다. ‘국토위 껌딱지’라는 별칭도 그래서 얻었다. 그런 그를 6월 26일 서울 영등포구 국회 내 사랑재에서 만났다.
 
- 문재인 정부의 부동산 정책에 총점 내지 학점을 매긴다면 얼마나 될까요. 

“D학점입니다. 낙제라고 할 수도 있는데 ‘F’학점을 주지 않은 이유는 대학 수업에 비유하자면 재(再)수강해도 만회하거나 성적이 오를 여지가 없다고 판단해서입니다. 정책을 돌이킬 수도 없고, 돌이킬 생각도 없고, 돌이킬 방법도 없어 보입니다. 문재인 정부 출범 후 지금까지 지속된 잘못된 정책이 낳은 부작용으로 인해 치유 불능 상태가 됐습니다. 정부 정책 실패 탓에 ‘부동산 규제를 강화할수록 가격은 오른다’는 ‘나쁜 부동산 신화(神話)’를 학습효과를 통해 더 견고하게 만들고 있습니다.” 

- 대표적으로 어떤 점이 문제인가요. 

“‘대한민국 전 국토의 강남화’라고 할까요. 한국의 부동산·주택 가격은 거품이 심하게 꼈다고 할 수 있어요. 이른바 ‘강남’으로 대표되는 서울·수도권 일부 지역 부동산 가격이 높은 것은 이해할 수 있어요. 다른 나라들의 대도시 핵심 지역 부동산 가격에 견줘볼 때 그렇다는 이야기죠. 문제는 현 정부가 강남 부동산 가격을 잡겠다면서 전 국토 부동산 가격을 강남 수준으로 높이고 있다는 점이에요. 단순히 높이는 정도가 아니라 ‘고속 질주’하게 하고 있습니다.”

“시장경제 메커니즘 무시”

김현아 비대위원은 문재인 정부의 부동산 정책을 꼬리가 몸통을 흔드는 ‘미(尾)친 정책’이라고 혹평했다. 정책 우선순위가 뒤바뀌었다는 것이다. 

“늘 근본 대책이 빠집니다. 보유세 강화, 공급 확대가 주택시장 안정화의 핵심 정책입니다. 보유세 강화와 관련해서는 부과 기준이 되는 국토교통부의 공시지가 산정에 문제가 있습니다. ‘주택이 부족한 게 아니다’라며 수요억제책으로 일관하던 정부가 주택 공급 확대를 말하고 있습니다. 수요가 있는 곳에 주택을 공급해야 합니다. 그런데 정부는 엉뚱하게도 그린벨트를 해제해 환경을 파괴하고, 3기 신도시를 추진해 원거리 출퇴근자만 양산하려 합니다.” 

- 문재인 정부 출범 후 3년여 동안 21차례 부동산 대책을 내놨습니다만 현재까지는 시장이 정부 의도와는 반대로 움직이는 모습입니다. 

“4무(無) 때문이죠. 시장을 ‘무시’하고, 시장에 ‘무지’하고, 정책에 ‘무능’하고, 급기야 ‘무리수’까지 둡니다. 현 정부 부동산 정책이 ‘4무(무시·무지·무능·무리수)’이다 보니, 정책이 지나치게 잦게 발표되죠. 출범 3년여 만에 이른바 ‘부동산 대책’ 21개를 쏟아냈잖아요. 평균 1.8개월에 1개꼴이죠. 정책 혹은 대책이 너무 자주 발표되다 보니 정책 효과는커녕 부작용이 빠르고 넓게 확산되고 있습니다.” 

그는 정책 당국자들이 시장의 기본 원칙에도 무지하다고 지적했다. 

“수요-공급 법칙이 시장경제의 기본 메커니즘이잖아요. 그런데 정부는 왜 무시하나요? 주택 시장에서 수요-공급 법칙에 충실하자면, 수요자가 원하는 입지에 주택을 건설해 공급해야 합니다. 부동산 투기를 억제하겠다면서 ‘핀셋 규제’를 하면 반작용으로 ‘풍선 효과(Balloon Effect·어떤 현상을 억제하자 다른 현상이 불거져 나오는 현상)’가 일어나는 것은 필연입니다.”

“감당이 안 되니 시장을 멈춰 세워”

- 일부 지역에 대한 ‘핀셋 규제’가 현 시점에서 부작용이 더 크다는 건가요. 

“두더지 잡기 게임 해보셨죠? 문재인 정부 부동산 정책은 두더지 잡기 게임을 닮았어요. 튀어 오른 두더지를 망치로 때려잡고, 다음 튀어 나올 걸 기다리는 형국이죠. 부동산 가격을 잡을 생각이 없는 겁니다. 튀어 나온 두더지를 내리치듯 특정 지역·계층을 괴롭히며, 잡는 척하는 거죠. 2018년 국회 대정부 질의 시간에 김현미 국토교통부 장관에게 두더지 잡기 게임 동영상을 보여주면서 설전(舌戰)을 벌였습니다. 김 장관은 ‘두더지 잡기 게임을 모른다’고 답하더군요.” 

- 21차례 부동산 정책 중 최악을 꼽는다면. 

“어떤 정책을 콕 집어 ‘최악’이라고 말하기보다는 추세가 점점 최악으로 가고 있다고 봅니다. 고가 주택 주택담보대출 축소·금지, 보유세·양도세 세율 인상 등을 골자로 한 지난해 ‘12·16 부동산 대책’ 발표 후 부동산 시장에서 나온 이야기가 이랬죠. ‘다음 카드는 뭐냐?’ 시장에서는 1년 전부터 이번 정부가 부동산 정책에 사용할 카드(정책 수단)가 떨어졌다고 봤습니다. 그렇다 보니 무리한 억지책과 셧다운(Shutdown·일시 정지) 정책으로 일관하는 형편이죠. 주식시장이 과열되면 서킷브레이커(circuit breaker·주식 매매 일시 정지)를 발동해 거래를 멈추게 하잖아요. 주택·부동산 시장도 마찬가지입니다. 정부 대책으로는 감당이 안 되니 일단 시장을 멈추고 보는 것이죠. 그러다 다시 무섭게 상승하면 또 규제 정책을 내놓는 악순환을 되풀이하고요. 이제야 정부가 시장 눈치를 조금 보는 듯합니다. 초조해하는 것 같아요.” 

- 일부 지역 ‘토지거래허가제’를 골자로 한 6·17대책은 위헌(違憲) 논란도 일으킵니다. 

“사유재산권 침해와 관련해 위헌 요소가 많이 있죠. 과잉 규제라고 볼 수도 있고요. 국토교통부가 부(部) 시행령이나 규칙으로 부동산 정책을 수행하는데, 헌법이나 모법(母法)에 저촉되는지 따져야 합니다. 큰 틀에서 공익 목적을 위해 개인의 재산권 행사를 제한할 수 있다지만, 지나친 거죠.”

“‘자기편’끼리 모여 논의하고 그 의견만 들어”

- 문재인 정부 부동산 정책이 ‘노무현 정부 시즌 2’라는 지적은 어떻게 보나요. 

“규제 위주 정책이 되풀이된다는 점에서는 일견 타당해 보이나, 그 같은 지적에 동의하진 않습니다. 노무현 정부 부동산 정책은 혁명적·미래지향적이었어요. 부동산 등기부등본에 실거래가를 명시하게 한 게 대표적이죠. 부동산 거래 투명화, 조세 형평성 강화 측면에서 바람직한 정책이었습니다. 무엇보다 노무현 정부는 적어도 ‘정책이 시장에 미치는 영향은 어떠할까’에 대해 고민하고 예측하고 눈치도 살폈습니다. 대책 발표 전에 전문가 의견을 경청하며 시장에 미치는 영향을 파악하려 노력했죠. 현 정부는 이런 노력이 없거나 아주 부족합니다. ‘자기편’끼리 모여서 논의하고 그 이야기만 듣는 거죠. 시장이 어떻게 반응하고 작동할지 전혀 모르는 상황에서 이런저런 대책을 쏟아내는 형국입니다.” 

- 정부 정책 수립 시 해당 부처 관료뿐 아니라 정책전문가의 목소리도 반영되지 않나요. 

“듣기야 하겠죠. 문제는 정책전문가 그룹 인재 풀(pool)이 협소하고 편향적이라는 것이죠. 대학·연구기관에 적(籍)을 둔 이른바 ‘전문가’들이 지적 전문성과 학자적 양심에 기반해 조언하는 것이 아니라, 특정 이념·진영을 대변하고 있죠. 이들 중에는 정무적 판단·정치적 행위를 하는 사람도 많습니다. 저는 그들을 ‘부동산 정치꾼’이라 정의해요.” 

- 국회의원 시절 “문재인 정부는 부동산 정치를 하고 있다”고 목소리를 높였습니다. 

“‘부동산 정치’를 한다고 비판한 것은 현 정부가 특정 계층만을 겨냥한 정책을 펴기 때문이죠. 이른바 ‘강남 때리기’가 대표적입니다. 그것은 ‘적폐 청산’을 기치로 내걸고 출범한 문재인 정부 정책 기조와 일맥상통합니다. 피아(彼我)를 구분해 우리 편과 적으로 나누고, 소수를 겨냥해 특정 프레임을 씌워 공격하는 겁니다. 강남으로 대표되는 극소수 부유층·고액 자산가를 타깃으로 각종 규제 정책을 양산했잖아요. 이를 통해 지지자들의 지지를 확고히 다지고요. 결과는 어떠한가요? 부동산 가격이 내려갔나요? 오히려 반대가 됐죠. ‘부동산 가격 내려간다. 폭락할 거다’라는 정부 말만 믿고 집을 사지 않았던 3040세대는 또 어떠한가요? 유(有)주택자와 무(無)주택자 간 자산 격차가 천양지차로 벌어지고 있죠. 현 정부가 진정으로 부동산 가격이 떨어지기를 바라는지 의문이 듭니다. 부동산 정책에 정의도, 원칙도 없습니다. 서민 주거 안정을 정책 목표로 내세우는데 그들이 말하는 서민이 누구인지 모르겠습니다.”

“이런 오만한 정부가 어디 있나요?”

- 중국인이 자주 쓰는 표현 중 ‘상유정책하유대책(上有政策下有對策·정부가 새로운 정책을 내놓고 규제하면 국민들은 정책을 따르는 것이 아니라 빠져나갈 대책을 세운다는 뜻)’이 있습니다. 현 정부 부동산 정책과 비슷한 것 같습니다. 

“맞아요. 정부가 대책을 내놓을 때마다, ‘꼼수’가 난무하고 있어요. 정부 말을 믿고, 원칙을 지켜서는 집을 살 수 없습니다. 제가 6월 25일 ‘6·17 부동산 대책 진단과 평가’ 토론회에서 실제 사례로 소개한 요즘 성행하는 신혼부부 내 집 마련 방법은 이렇습니다. 아파트 가격이 8억 원이라고 가정하면 남편이 4억 원을 구해 일단 구입합니다. 종잣돈 1억 원과 주택담보대출 최대한도 3억 원으로 충당하는 겁니다. 그런 후 부인 될 사람이 남편 될 사람과 전세 임대차계약을 맺죠. 시가 8억 원의 전세자금대출 최대한도가 4억 원 선입니다. 두 사람은 혼인 신고를 하지 않고, 법적으로 임대인-임차인 관계가 되는 거죠. 이런 식으로 정부 규제를 피해 최대 7억 원을 대출받을 수 있다고 해요. 웃지 못할 현실이죠. 불법은 아니지만 편법 아닙니까. 이런 꼼수를 잡고 시장 질서를 바로잡는 게 공무원의 역할인데, 직무유기를 하고 있어요. 무엇보다 현 정부 정책 당국자들은 오만하기 그지없습니다.” 

- 정부가 오만하다고요? 어떤 점에서 그렇습니까. 

“전세 세입자를 끼고 주택을 매입하면 갭 투자(매매가와 전세가 차액이 적은 집을, 전세 세입자를 구한 후 매매가-전세가 차액만으로 매입하는 부동산 투자)자 내지는 투기꾼으로 간주하죠. 정부는 ‘당신의 부동산 매입이 갭 투자가 아니라는 것을 증명하라’고 요구합니다. 이런 오만한 정부가 어디 있나요?” 

그는 부동산 시장에서 투자와 투기, 투기꾼과 실수요자를 엄격히 구분하지 못한다는 점도 지적했다. 

“단적인 예로 집에 자산이 많아요. 금융자산이 많은데, 주택을 소유하고 있지 않으면 ‘무주택자’로 분류돼 규제도 피하고 주택 청약 등에서 혜택도 누릴 수 있습니다. 반대로 부채를 잔뜩 안은 상황에서 서울 등 규제지역에 주택을 소유하고 있으면 각종 규제에 발목이 잡힙니다. 투자와 투기, 투기꾼과 실수요자를 엄격하게 구분할 수 있다는 전제 자체가 착각입니다. 무지와 오만의 소치죠.”

“박원순 시장은 이기적이고 편협한 단체장”

- 경기 침체에도 불구하고 수도권을 중심으로 부동산 가격이 상승세인 것은 유동 자금이 투자처를 찾지 못해서라는 분석도 있습니다. 

“개인·법인 모두 적절한 투자처가 없으니 ‘안전자산’으로 간주되는 부동산으로 몰리는 게 현실이죠. 원론적 이야기인데, 기업에 대한 부정적 인식을 바꾸고 규제도 완화해 기업으로 투자 자금이 흐르게 해야 합니다. 기업인을 죄악시하고, 규제에 묶여 기업가 정신이 제대로 발휘되지 못하는 거시경제 환경을 대대적으로 혁신해야 합니다. 부동산 문제는 전반적인 경제정책을 수정하지 않고는 풀 수 없습니다.” 

- 서울 용산국제업무지구를 ‘미니 신도시’급 주거단지로 개발하려는 서울시의 계획은 어떻게 보나요. 

“서울의 도시 경쟁력을 높이려는 정책이 아니라 분양주택에 임대주택을 끼워 넣는 데 방점이 찍힌 정책이죠. 도시정책이라는 거시적 차원에서 주택정책을 입안해야 하는데, 이를 고려하지 않았습니다.” 

- 서울시의 정책은 어떻게 평가합니까. 

“서울시가 이기적이고 편협하다고 봅니다. 서울에만 갇혀, 서울만을 바라보며 정책을 펴고 있다고 생각해요. 쉽게 말해 서울이 포용적이지 못하게 하고 있어요. ‘대한민국 수도’ 서울이 서울시민만의 도시인가요? 아파트를 비롯한 서울 지역 주택에는 늘 수요가 있습니다. 그런데 공급을 늘릴 제대로 된 대책을 세우지 않습니다. 임대주택 늘릴 궁리만 하고 있죠. 그 결과, 경기·인천으로 젊은 세대들이 빠져나가 원거리 출·퇴근자만 양산됐습니다. 서울시가 외곽지역 통근자를 위한 광역교통망 확충 사업비를 부담해야 한다고 봅니다. 원인 제공자니까요.”

“경제적 약자의 고통 더욱 커질 거예요”

- 임기가 2년 남은 문재인 정부 부동산 정책 전망은 어떠한가요. 

“개선의 여지가 없어 보입니다. 어디서부터 실타래를 풀어야 할지 모르는 지경이죠. 현 정부 정책 실패 부담은 차기 정부에 큰 짐이 될 것이 명약관화(明若觀火)합니다. 정책 방향 수정이 늦을수록 회복 시간과 비용은 가중되겠죠. 경제적 약자의 고통은 더욱 커지고요.” 

- 끝으로 정부에 조언하고 싶은 점이 있다면. 

“지금이라도 정책 책임자를 교체해야 합니다. 인사(人事)가 정책과 제도를 바꾸는 근본적인 힘이죠. 돌려 막기식 회전문 인사로는 답이 없습니다.” 

그는 정부 내 전문가들을 향해 다음과 같이 말했다. 

“부처와 유관기관에 진짜 정책 전문가들은 존재합니다. 문제는 그분들이 정권 눈치 보느라 옳은 소리를 하지 않는다는 거죠. 그분들께 간곡히 말씀드리고 싶습니다. 정권보다는 국민을 바라봐야 합니다. 용기를 내주세요.”